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月収58万円。中古アパート投資の勝ち組が不動産投資の極意を語る。
「将来的には仕事を辞められるくらいのキャッシュフローを得たいと思い、不動産投資をめました。 ただし借入額は、リタイア後にたとえ全室空室になったとしても返済できる金額に抑えるなど条件を課しましたね」
そこでたどり着いた結論が、需要が見込める関東のエリアで、土地付き木造アパート1棟を土地値以下で買うことだった。
「空室や家賃下落で十分な収入が得られなくなっても、木造アパートなら更地にして土地を売却することができます。また、RCマンションを購入しようとすると借入額が大きくなってしまいますが、地方の木造アパートなら比較的安い価格帯の物件をたくさん見つけることができるんです」
例えば、佐藤氏が2棟目に買った神奈川県の木造アパートは、当初1600万円で売りに出されていたという。
「この物件の土地値を業者に調べてもらったところ、約1300万円でした。だったら1300万円以下、できれば解体費用200万円を差し引いた1100万円で購入できるのが理想でしたね」
さまざまな交渉もしながら1170万円で購入でき、27.5%の超高利回り物件となった。
「最近、札幌や福岡など一部の地域でも供給が上回り、空室や家賃低下で苦しんでる人もいます。ですから、需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うことを徹底するのが重要。このやり方なら、利回りが高い分、空室があってもそれなりの家賃収入が入ってきますから」
ソース:日刊SPA!
http://nikkan-spa.jp/492614
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持ち主も需要が見込めるなら無理に土地値以下で手放さないと思うけど。
おそらく償却の終わった物件が対象
土地値-立退料-解体費用ってのはそもそも相場通りだ
こういう物件はオーナーの年齢が高くてローンが組めず、立て替えできない
だから安値で市場に出てくる
んだけど、この手法が流行ったのって10年くらい前なんだよね
もう残ってる物件ないと思うわ
不動産の維持費が掛かることを考えたら超零細じゃん。
この大家がこの収入で豪遊しているようなら、
10年後には幽霊アパートになってると思うのだが・・・
まあ、ステマだな。
リタイア後の収入だから、年金に追加で収入が入ってくる感じだろ。
まずまず豊かな老後じゃん。
収入のある年金者の減額ラインがどの程度にかによるなぁ
木賃の管理コストは安いから
水回り配管を真面目に修繕するとすごい金かかるけど、
こういう投資する奴は「水回りが壊れた部屋は放棄する」って方針で行くのが普通
せいぜい壁紙変えるくらい
あと、木賃は固定資産税がすげえ安い
修繕費+外注費+租税公課のコミコミで年間100~150万円って程度じゃないかな
実際ローン組んで不動産屋への手数料払ってその他税金払うと2000万超えるわ
流動性の問題。
オーナーの都合で相場以下でも現金化したい場合に限る
庶民向けの不動産投資とか金捨てるんかw
大金持ちが超優良物件、買い占めるなら別だが。
築何年ですかwww
古いぼろアパートはいらねえww
ナマポDQNとか認知症やら統失もどきやら
ゆかいな住民が集まってきたら嫌だろうなw
基本的に不動産を表示価格そのままで買う奴はバカ。
不動産屋からするとカモ。
儲かるものなら元の所有者は手放さない。
他の事業に必要な資金作りとか、他の事業で失敗したとか、負債、税金の滞納による差し押さえとか、、
最悪は、退去しない一部の借り手が居ること、入居率は悪いままでずっと継続。
家賃が低いアパートは住民の質が悪いのも良くない。
いい物件なんてはほとんど無い。、
こういう不動産投資話に
いろんな厄介抱えて気苦労
維持費
利益でるかなってころはボロボロになってるアパート
駐車場のほうがはるかに楽だよな
マスコミがこういう記事を書く時は大抵逆のことが起きている。
特に関東は外国人が多いから余計利益が出ない(家賃払わず逃げる奴もいる)。
アパート投資は不動産会社の口車に乗せられて大損した人が沢山出た。
ただ今後はアベノミクスで状況は変わるのかも知れないがね。
ねえな。新築は満室になるがそれはこういったアパートから引っ越すからだ。
不動産屋に言われるまま空室を埋めるために家賃を下げ、和室をフローリングに、エアコン必須、風呂釜なら大型浴槽と給湯器に、敷金礼金ほぼ0
そんだけかけて不動産屋に紹介料払って1年2年で出ていかれてまた改装しないと人が入らない
そんな良心的な大家さんはいないw
ちなみに賃貸仲介で飯食ってます。
大家が良心的なんじゃなく、やらないとミ◯ミ◯とかが検索リストに載せないのよ
あんたのところはどうか知らん
大手は最悪、大家が儲からず、業者がもうかるようになってる。
まあ銀行だろうな一番儲かるのは、複利だし
後は自治体かなw
毎日周りの掃除せにゃいかんし
そして数年後にもっとびっくりする
固定資産、賃借料等の税金、健保、維持費、草むしりなど
アパート経営はマジ地獄です
これは本当
災害後の固定資産税は驚くと知人が言ていたなあ。
結局、土地は国のモノで某国と同じで借地権だとも言ていた。
良心的でない、うむ、まあ、おらにも生活があるでよ
てか敷金で賄えない経年劣化分は自費で負担しとるでよ。
最終利益は100万程度しかないでよ~w
ちなみに10年以上満室だでよ
でも儲からんな・・・・
規模は?
12棟よ、それと駐車場
12棟満室で100万?
何部屋(単身、ファミリー)?、駐車場は何台?
売上としては年間700万くらいはあるよ
最終利益と計上してるモノがね、そら、銀行経金利と元金と差っ引いた
だけなら300万程度はあるよ、そこから色々と金かかるし
とりあえずはガソリン代なんかも計上してるからな、申告してる最終利益ね
勿論食費や小遣いなんかは経費に入れてないけどね
最初の10年なんか業者のローンも別口であったし、10万づつだったけど
ちなみに駐車場は5台
>申告してる最終利益ね
それならわかる。
いろいろ操作できるし(脱税って意味じゃなく)
俺はまだ30代の平社員だけどちょっと興味あったから
こういう話はありがたいね
12棟で実収入それだけなのか
アパート経営って厳しいんだな
2000万の株式持ってるが税引き後の配当が60万くらいになる
持ってるだけでいい株と比べると手間を考えたら大家は割に合わないな
持ってるだけって売買しない前提なら
景気によって左右されるリスクがあるだろ
配当無しや株価自体の低下で資産が1割2割目減りしたり
土地はよほど変なことがなければ
そこまで一気に下がらない
はっきり言って高すぎる。
路線価の選定は国道沿いは高い。
ってことだよ。
大東はサブリースだからな
儲かろうが儲かるまいが大家には定額しか支払わんよ、
どんどん建てれば儲かるだろうな建築収入があるんだし、
だが、、、法人としてみりゃ隠れ負債だがな
一括借り上げパッケージで年寄りをその気にさせてアパート建てる業者は
たいてい入居が悪いと一括借り上げ解除で撤退できる契約をこっそりつけている、
業者が逃げ出せば
年寄りの地主に残されるのは入居者がいないガラガラのアパートと建築費の返済だけになる。
そそ、入居が悪いとすぐ契約切るらしいな。
でもうちも業者に頼んだけど、そこから先は自分次第よ
会社とも社員よか古い付き合いになっちまうんでな。
けど・・・掃除せんと、物件が勝手に利益産んでくれると勘違い
してる大家も多いでよ、そら入居悪くなって当然だわ
コンビニと一緒で儲かるなら自分でやってるに決まってるだろうにw
「高利回りです」だってさw
こんなのでその気になる奴っているの?
そらあんた商売やればやったで金に追われるけど
資金繰りで四苦八苦してた頃よか楽だわね
まあ、都会の農業だとでも思ってくれ
そのままだと税務署が自宅と認めないので、壁をブチ抜いて一部屋に改造するらしい。
入居者の付かないおんぼろアパートを、電気だけ残してガス水道下水道みんな外して貸倉庫にした大家知ってる
賃料は安いが結構埋まってて税金くらいは出るって言ってた
そもそも、規模はたいして拡大できないようになっている。税制的に。
借金を抱えて大規模化に突っ込むのは、おまえらのいう通りリスキーすぎる。
ようはな、大家のいいところは、平日昼間に1日中酒飲みながら艦これと2chやってても、誰からも文句いわれないって所なんだよ。
2階建て上下側面を防音設計にしたら、これが当たった。
2階建て12室を2棟経営しているが、空室は無し、順調に運用している。
元の家主が1300万円で土地売ればいいだけだろ
その場合は更地にしないとその価値は出ない
そして更地にするのには結構金がかかる
だから土地の価格よりも安く買うことができる
別に変な話でもない
あと木造だとどんな使われ方するかわかんないし
火事がなぁ、かといって利回り考えて高~く建てても
入らなきゃ収入ねえし、飛び降り自殺なんてあったら・・・
ま、死なない程度の高さが安全だろな。w
個人がやるには不確定リスクが大きすぎるし、本当においしいところがあれば
まず目ざとい連中が見逃さないだろ。
良物件が2chでぼやっとしてる人間にまでまわってくるとは思えん。
実業って元々そんなに儲からんよ
リートだなんだと流行ってるけど、企業なり成長し続けてるから
借金と自分の金と区別ついてない人多いけど
人の金と自分の金間違えたらもう終わりよ。
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コメント
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そもそも元自衛隊って時点で、
購入ルートにもコネ、ツテがあるでしょ。
元自衛隊の購入ルートってなんだよ
それありならどんな奴でもコネあるわ